風(fēng)景名勝區(qū)旅游服務(wù)設(shè)施用地產(chǎn)權(quán):(旅游和商業(yè)用地區(qū)別)

風(fēng)景名勝區(qū)旅游服務(wù)設(shè)施用地產(chǎn)權(quán),

你好風(fēng)景名勝區(qū)旅游服務(wù)設(shè)施用地產(chǎn)權(quán)，來(lái)回答這個(gè)問(wèn)題

，住宅是70年，旅游是40年

。

另外風(fēng)景名勝區(qū)旅游服務(wù)設(shè)施用地產(chǎn)權(quán)，旅游度假用地是指專門(mén)從事度假用的地方

，可供所有旅游者付費(fèi)享用，和我們所理解的度假村一樣

，但旅游住宅用地卻是旅游者私人買下的某度假村的某棟住宅

，就像我們買商品房住一樣

，只是我們買商品房是居住

，而旅游住制宅是建在風(fēng)景秀麗的地方供人們旅游是居住

，只供產(chǎn)權(quán)所有者擁有

，旅游住宅相當(dāng)于買房子

，是你的固定資產(chǎn)

，而旅游度假用地產(chǎn)權(quán)是度假村的，你只是租住而已

，旅游用地不可以建住宅

。

旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)審批流程

關(guān)于旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)審批流程

，不同于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)審批

，即不能說(shuō)更為復(fù)雜

，但讓許多旅游開(kāi)發(fā)商摸不到頭緒

，或者被自己復(fù)雜化風(fēng)景名勝區(qū)旅游服務(wù)設(shè)施用地產(chǎn)權(quán)

。作為旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重要一個(gè)環(huán)節(jié)，值得寫(xiě)一些個(gè)人實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)與大家分享

。

一.先做規(guī)劃方案還是做立項(xiàng)申請(qǐng)

許多開(kāi)發(fā)商為了拿項(xiàng)目，立馬想到的是先做一個(gè)規(guī)劃方案風(fēng)景名勝區(qū)旅游服務(wù)設(shè)施用地產(chǎn)權(quán)

。沒(méi)有規(guī)劃方案

，不知道干什么

，怎么能立項(xiàng)

？是的

，該問(wèn)題想說(shuō)的是

，先做規(guī)劃方案

，再立項(xiàng)申請(qǐng)

。這正確嗎

？

讓我們參考一下房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)所需的資料風(fēng)景名勝區(qū)旅游服務(wù)設(shè)施用地產(chǎn)權(quán)：

到國(guó)土局辦理國(guó)有出讓地的土地手續(xù)

；

辦土地手續(xù)期間

，土地儲(chǔ)備中心會(huì)統(tǒng)一到規(guī)劃局辦理規(guī)劃條件

；

具備工程咨詢資質(zhì)的工程咨詢機(jī)構(gòu)編制項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告；

具備節(jié)能評(píng)估能力的工程咨詢機(jī)構(gòu)編制節(jié)能評(píng)估報(bào)告

；

到環(huán)保局辦理環(huán)評(píng)批復(fù)手續(xù)；

到地震局辦理抗震安全性評(píng)價(jià)意見(jiàn)

；

到該項(xiàng)目的行業(yè)主管部門(mén)辦理行業(yè)審查意見(jiàn)

；

項(xiàng)目單位的立項(xiàng)申請(qǐng)文件；

項(xiàng)目單位的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和組織機(jī)構(gòu)代碼證

。

該立項(xiàng)所需的資料中，第1

、2條要求，辦理土地手續(xù)和規(guī)劃條件

。許多旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

，特別是旅游景區(qū)建設(shè)項(xiàng)目

，何來(lái)辦理土地手續(xù)和規(guī)劃條件

，

因?yàn)樵S多旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地是集體用地的耕地

、果園

、自留地、林地

、草地、宅基地

、荒山荒地和國(guó)有用地的林地/林場(chǎng)、農(nóng)場(chǎng)

、牧場(chǎng)

、荒山荒地

、水域等

，甚至自然保護(hù)區(qū)

、風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)

，不在城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)劃范圍內(nèi)，不完全按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法實(shí)施

。

比如在林業(yè)部門(mén)主管的自然保護(hù)區(qū)內(nèi)建設(shè)索道上下站管理用房、接待設(shè)施

、游客中心[可能以其他項(xiàng)目名稱報(bào)林業(yè)廳/局審批]、游覽景點(diǎn)等和旅游相關(guān)的游覽和服務(wù)設(shè)施

，不可能都要找國(guó)土資源主管部門(mén)審批建設(shè)用地

，也不會(huì)去找發(fā)改委按照其要求的立項(xiàng)審批流程進(jìn)行立項(xiàng)報(bào)批，更不用說(shuō)準(zhǔn)確上述立項(xiàng)所需的資料

。

但是

，并不是說(shuō)旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不需要立項(xiàng)報(bào)批

，而是應(yīng)該根據(jù)不同項(xiàng)目尋找不同的審批流程

。

所以說(shuō)

，要討論“先做規(guī)劃方案

，還是先立項(xiàng)申請(qǐng)”

，應(yīng)該根據(jù)不同用地所在的不同主管部門(mén)而定

，且其立項(xiàng)報(bào)批的主管部門(mén)也應(yīng)該依此選擇不同的立項(xiàng)報(bào)批流程。

但是

，本文主要針對(duì)非自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)

、國(guó)有林場(chǎng)/農(nóng)場(chǎng)/牧場(chǎng)等特殊用地范圍內(nèi)的旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目.按照發(fā)改委非限制行業(yè)項(xiàng)目的立項(xiàng)報(bào)批程序的旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)審批流程

，進(jìn)行系統(tǒng)性分析

，以供旅游開(kāi)發(fā)商參考

。

二.立項(xiàng)申請(qǐng)需準(zhǔn)備哪些材料.

一個(gè)問(wèn)題還沒(méi)有完全解決

，通過(guò)提出“立項(xiàng)申請(qǐng)應(yīng)準(zhǔn)備哪些材料”這一問(wèn)題，可以合并解決問(wèn)題

。該問(wèn)題是在如下假定下提出的，即按照發(fā)改委非限制行業(yè)項(xiàng)目的立項(xiàng)報(bào)批程序

，申請(qǐng)旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)審批。發(fā)改委首先對(duì)投資規(guī)模有個(gè)限定

，一般不超過(guò)1000萬(wàn)元（該投資規(guī)模限定不同地區(qū)存在差異）的項(xiàng)目直接編制項(xiàng)目申請(qǐng)表并提交項(xiàng)目介紹.

即可備案

；超過(guò)1000萬(wàn)元（該投資規(guī)模限定不同地區(qū)存在差異）的項(xiàng)目

，根據(jù)不同投資規(guī)模

，需要具有相應(yīng)級(jí)別以上工程咨詢資質(zhì)的工程咨詢機(jī)構(gòu)編制可行性研究報(bào)告

，一般超過(guò)1億元以上的

，需要乙級(jí)以上工程咨詢資質(zhì)（甲級(jí)工程咨詢資質(zhì)可以全國(guó)通用）

。其次

，不同投資規(guī)模需要報(bào)不同行政級(jí)別發(fā)改委立項(xiàng)審批

。

一般的旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)

，需要聘請(qǐng)具有工程咨詢資質(zhì)的工程咨詢機(jī)構(gòu)撰寫(xiě)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

，經(jīng)旅游主管部門(mén)提交給發(fā)改委等相關(guān)部門(mén)，具體應(yīng)提交的資料包括：

項(xiàng)目單位（企業(yè)）提出立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告

；

由具有相應(yīng)資質(zhì)的工程咨詢機(jī)構(gòu)編制的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；

旅游主管部門(mén)關(guān)于該項(xiàng)目的審批意見(jiàn)

；

項(xiàng)目所在地城市規(guī)劃行政主管部門(mén)出具的項(xiàng)目規(guī)劃選址意見(jiàn)；

國(guó)土資源部門(mén)（林業(yè)

、海洋漁業(yè)部門(mén)）出具的項(xiàng)目用地（用林

、用海）預(yù)審意見(jiàn)

；

環(huán)境保護(hù)部門(mén)出具的項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)審批意見(jiàn)

；

節(jié)能評(píng)估報(bào)告（需工程咨詢資質(zhì)）或填寫(xiě)《固定資產(chǎn)節(jié)能登記表》；

企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照等其他資料

。

在上述旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)所需的資料中要求“項(xiàng)目所在地城市規(guī)劃行政主管部門(mén)出具的項(xiàng)目規(guī)劃選址意見(jiàn)”，要求的是項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)

，不需要規(guī)劃方案，即無(wú)需提交總體規(guī)劃方案可以立項(xiàng)

。因此

，不存在先做規(guī)劃方案才能立項(xiàng)的說(shuō)法

。

但是

，在實(shí)踐中，對(duì)于不在城鄉(xiāng)規(guī)劃的城區(qū)/鎮(zhèn)區(qū)范圍內(nèi)的旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地

，一般開(kāi)發(fā)商會(huì)先做個(gè)規(guī)劃方案，可以使總體規(guī)劃方案

，或者概念規(guī)劃方案

，拿著該規(guī)劃方案向政府匯報(bào)，地方政府及下屬各部門(mén)以規(guī)劃方案為依據(jù)來(lái)審批項(xiàng)目

。

反思上述程序

，本人認(rèn)為

，許多旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總體規(guī)劃方案編制不是旅游開(kāi)發(fā)商的職責(zé)

，而應(yīng)該是政府的職責(zé)，但是政府沒(méi)有動(dòng)力機(jī)制去編制該規(guī)劃方案

，而由旅游開(kāi)發(fā)商推動(dòng)該規(guī)劃方案編制工作，因?yàn)槁糜伍_(kāi)發(fā)商想投資開(kāi)發(fā)該地塊

，需要規(guī)劃方案。

比如上面提及的千年皇后鎮(zhèn)項(xiàng)目

，對(duì)于該上萬(wàn)畝地塊

，涉及國(guó)有林地

、荒山荒地

、水域和集體的耕地、自留地

、村莊宅基地等用地

，以旅游開(kāi)發(fā)商名義上報(bào)該區(qū)域的總體規(guī)劃方案名不正言不順。在最新的城鄉(xiāng)規(guī)劃法下

，土地利用必須按照規(guī)劃實(shí)施

，沒(méi)有規(guī)劃下何談建設(shè)項(xiàng)目選址是否符合規(guī)劃要求。

因此

，該項(xiàng)目的總體規(guī)劃應(yīng)該由旅游主管部門(mén)委托相應(yīng)級(jí)別以上旅游規(guī)劃資質(zhì)的旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行編制，并約束旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申報(bào)旅游項(xiàng)目時(shí)復(fù)合該總體規(guī)劃的要求

。

三.·哪些旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要編制可行性研究報(bào)告

依照上述所言

，并非所有的旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都需要編制可行性研究報(bào)告，而是根據(jù)項(xiàng)目所在用地主管部門(mén)

、項(xiàng)目用地性質(zhì)

、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及投資規(guī)模而定

。

世界自然遺產(chǎn)

、文化遺產(chǎn)保護(hù)區(qū)、自然保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)

，除了游覽設(shè)施和少量旅游服務(wù)設(shè)施，一般不允許建設(shè)項(xiàng)目

，因此不存在向發(fā)改委申請(qǐng)立項(xiàng)報(bào)批項(xiàng)目

，而是由相應(yīng)的主管部門(mén)審批建設(shè)內(nèi)容。在實(shí)際操作中